Q A는 B의 주택을 보증금 4,000만 원에 임차하여 입주하면서 2012. 2. 1. 동사무소에서 주민등록전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 B는 그 다음날(2012. 2. 2.) C은행으로부터 5,000만 원을 대출 받으면서 위 주택과 대지에 근저당권을 설정하여 주었습니다. 그 후 B가 C은행의 대출금을 변제하지 못하여 위 주택과 대지에 대하여 위 저당권에 기한 임의경매가 개시 되었는바, 이 경우 저당권자 C은행과 확정일자를 갖춘 주택임차인 B의 배당순위는 어떻게 되는지요?

A 주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 또는 제2항의 ‘대항요건’과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습니다.
그리고 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 하루 늦게 근저당권자의 근저당권설정등기가 된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력이 생기는 시점인 ‘익일(다음날)’의 의미에 달려있다고 할 것입니다.
익일부터의 의미를 단순히 날짜로만 파악한다면 입주, 주민등록, 확정일자를 모두 갖춘 날의 다음날부터 우선변제권이 주어지므로 근저당권자와 같은 순위로 배당을 받게 될 것이고, 그와 달리 시간적 개념으로 파악하여 오전 0시부터로 해석하게 되면 근저당권설정등기는 등기소가 업무를 시작하는 시간 이후에 마쳐졌을 것이므로 주택임차인의 배당순위가 앞서게 될 것입니다.
이에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.”라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당 받는 것으로 하고 있습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
따라서 A의 임차권의 우선변제권은 입주, 주민등록, 확정일자의 요건을 모두 갖춘 날(2012. 2. 1.)의 다음 날인 2012. 2. 2. 오전 0시부터 발생하고 C은행의 근저당권은 그 이후 설정되었으므로 배당순위는 근저당권자인 C 은행보다 임차인 A가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.

변호사 안준호
홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사