주택임대차보호법이 개정되어 임차인이 2년 거주한 이후에 임대인에게 갱신요구권을 행사한 경우 임대인은 특별한 사정이 없는 한 갱신 요구를 받아들여야 한다. 그런데 임대인이 직접 해당 주택에 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이에 대하여 임차인이 갱신 요구를 하였을 당시 시점에서는 임대인이 실제 거주하려는 목적인지, 매매를 하려는 목적인지, 더 높은 액수로 다른 이에게 세를 놓으려는 목적인지 임차인은 알 수가 없을뿐더러 이를 임차인 입장에서는 증명하기도 어렵기 때문에 위 개정법에 대한 많은 우려가 있어 왔다. 

또한 임차인이 퇴거한 이후에 임대인이 실제 그 주택에 살고 있는지 확인하기도 어려울뿐더러 손해배상을 받으려면 민사소송을 제기하여야 하는데 변호사 비용을 임차인이 부담하면서 소송을 제기하더라도 받을 수 있는 손해배상액이 적어 개정법에 대한 실효성 논란이 있어 왔다.

주택임대차보호법 개정법에 따라 임차인의 갱신요구에 대해 임대인이 실거주 목적으로 이를 거절하였으나 자신이 거주하지 아니하고 제3자에게 다시 세를 놓은 사건에 대하여 임차인이 민사소송을 제기하여 임차인 승소 판결이 선고된 사례가 있어 이를 소개한다(인천지방법원2021가소92635).

전세보증금 1억 원, 임대 기간 2년 약정으로 세를 살고 있던 임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사했는데, 임대인이 자신이 해당 주택에 거주하려고 한다는 이유로 갱신 요구를 거절했고 이에 임차인은 이사를 나갔다. 그런데 임대인이 해당 주택에 거주하지 않다는 소문을 들은 임차인은 전입신고내역서를 열람하여 임대인이 제3자에게 해당 주택을 3억5000만 원에 임대한 사실을 알게 됐다. 임차인은 변호사를 선임했고, 임대인에게 손해배상액으로 약 1250만 원을 청구했다. 법원은 위 금액을 임대인에게 지급할 것을 권고했고 임대인이 이에 대하여 이의를 제기하지 않아 그대로 판결이 확정됐다. 

그렇다면 1250만 원이라는 손해배상액은 어떻게 계산된 것일까? 주택임대차보호법은 손해배상액을 계산하는 방법을 정하여 놓았다. 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
위 사례에서는 2.번의 금액이 약 1250만 원으로 가장 커서 임차인은 임대인에게 위 금액을 청구하였던 것이다.

임대인은 1억 원 상당의 전세보증금을 낸 임차인의 갱신요구를 거절하고 다른 이에게 전세보증금 3억5000만 원에 임대하여 법을 위반한 대가로 1250만 원을 지급한 셈이 된다. 위 사례에서는 전세보증금 간의 차액이 2억5000만 원으로 매우 컸기 때문에 1000만 원 이상의 손해배상이 인정 되었지만 통상의 경우라면 1000만 원 이상의 손해배상을 받기는 어려울 게다. 

이와 같이 주택임대차보호법이 개정되었음에도 임차인을 실질적으로 보호하기는 어려워 임대인의 실거주 목적에 대한 증명책임을 임차인이 아닌 임대인으로 전환하기, 손해배상액을 증액하기 등 개정을 해야 한다는 목소리가 크다. 위 판례는 그러한 우려를 잘 보여주는 사례라 할 수 있다.