Q A는 B로부터 B 소유 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2015. 7. 1. 위 주택으로 이사를 하고 같은 날 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 B는 사업상 은행에서 대출을 받아야 하는데, 은행에서 대항력을 갖춘 임차인 A 때문에 대출을 해줄 수 없다고 한다면서 A에게 대출을 받을 수 있도록 A의 주민등록을 며칠만 다른 곳으로 옮겨줄 것을 부탁하였고, A는 B의 부탁을 거절하지 못하여 A의 주민등록을 잠시 부모님의 주소지인 서울로 옮겼다가 B가 은행에 근저당권설정등기를 경료하고 대출을 받은 다음 위 아파트로 다시 주민등록 전입 신고하였습니다. 그런데 A는 최근 은행에서 위 주택에 대하여 근저당권에 기한 임의경매를 진행할 예정이라는 것을 알게 되었습니다. 이 경우 A는 주택의 임차인으로서 보호를 받을 수 있는지요?

A 「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

그런데 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 임차인이 대항력을 유지하기 위해서 대항요건(인도와 주민등록)을 언제까지 유지하고 있어야 하는지 문제되는데, 이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

따라서 임차인의 주민등록이 어떠한 사유로 말소되었다가 다시 전입신고가 된 경우 임차인으로서는 일단 대항력을 상실하였다가 다시 전입신고를 한 때부터 대항력을 가진다고 할 것입니다.

한편 판례는 “주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하 여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 9. 29. 선 고 2000다37012 판결).

위 사안의 경우 임차인 A는 임차한 주택으로 전입신고를 하였다가 임대인 의 부탁으로 스스로 일시 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 사이에 위 주택에 대하여 은행에서 근저당권설정등기를 경료하였고 A가 그 이후에 다시 전입신고를 한 것이라면, A는 이전의 대항력을 잃게 되고 후에 이루어진 전입신고일 다음날부터 새로운 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로 그 사이에 설정된 근저당권권자인 은행에 대항하지 못하기 때문에 근저당권에 기해 임의경매가 이루어지면 임차권도 소멸하게 되고, 전세보증금도 근저당권보다 후순위로 밀려 경매절차에서 배당을 받지 못할 가능성이 많습니다.

그러므로 임차인으로서는 대항요건을 갖춘 이후에 여하한 이유로 임차인 스스로 주민등록을 옮긴 경우 대항력을 상실하게 된다는 점을 유의해야 할 것입니다.

변호사 안 준 호 홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업/ 홍천군고문변호사