Q A는 B소유 다가구주택 중 2층을 임차하여 거주하던 중 원인을 정확히 알 수 없는 화재가 발생하여 위 다가구주택 전부가 소실되었는데, 임대인 B는 A에게 손해배상을 요구합니다. 이 경우 A는 손해배상을 해줘야 하는 것인지, 임차보증금을 반환받을 수는 없는 것인지요?

A 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다.

그러나 화재 등으로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관하여 판례는 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다”라고 하였습니다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결).

또한 임차인이 임차한 부분을 포함하여 다른 건물부분까지 화재로 소훼된 경우, “임차인이 임차물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인이 져야 한다고 할 것인바, 이러한 이치는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결).
따라서 위 사안에서도 다가구주택 중 A가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 그 화재 발생 원인이 분명하지 않다고 할지라도, A가 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야만 하는 것입니다.

참고로 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼된 경우에 관하여 판례는 “임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결).

그러므로 A는 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 B에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고, B는 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계할 수 있는 것이며, 임차건물 전부가 소실되었다면 A는 B에게 임차보증금반환청구를 할 수 없을 뿐만 아니라 B에게 임차건물 전체에 대하여 손해배상을 하여야 할 것으로 보입니다.

변호사 안 준 호 홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업/ 홍천군고문변호사