Q A는 3년 전 강원도 춘천에서 B가 운영하던 호프집을 권리금을 주고 인수하여 건물주 C와 보증금 3,000만원·월세 50만으로 임차하여 상당한 시설투자비를 지출하고 현재까지 호프집을 운영하고 있었는데, 최근 임대인 C는 올해 재계약기간이 만료되면 직접 위 점포를 운영하겠다며 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 A는 지금까지 차임을 한 번도 연체한 적 없었고, 아직 시설투자비와 권리금도 회수하지 못한 상태인데 이 경우 A가 재계약을 체결하지 못하게 되는 경우 권리금 및 시설비 등은 회수할 수 없는 것인지요?

A 상가건물임대차보호법은 2015. 05. 13. 일부개정(공포한 날부터 시행) 되었는데 임차인이 권리금을 보호받을 수 있도록 명문으로 규정하고 있습니다.

법 제10조의 3은 “① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다” 라고 규정하여 상가임차인의 권리금을 법적인 권리로 보호하고 있습니다. 다만, 대규모점포 및 국유재산, 공유재산의 경우 권리금 보호의 범위에서 제외됩니다(제10조의 5).

법 제10조의 4는 “① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (중략)” 라고 규정하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해할 수 없도록 하고, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 정해집니다(제10조의 4 ③).

다만 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였거나(제10조 제1항 제1호), 신규임차인으로 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등의 경우(제10조 제2항)에는 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것에 개입할 수 있습니다.

한편, 임차인의 권리금은 임대인이 임차인의 영업을 계속하려는 경우에도 보호되는 것이므로, 임대인 자신이 영업을 하기 위해 임대차계약을 해지하고 상가의 인도를 구할 경우 임차인은 임대인에 대해 권리금 또는 권리금 상당의 손해배상액 지급을 청구할 수 있게 되었습니다.

그런데 법 제10조는 임차인이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우 임차인은 계약갱신요구권을 활용하여 5년의 범위 내에서 계약을 갱신하여 영업을 계속하거나 영업을 종료하고 상가를 인도하고자 할 경우 임대인을 상대로 권리금의 지급을 청구하여 피해를 줄일 수 있을 것으로 보입니다.

변호사 안 준 호 홍천고등학교 졸(1990)/ 강원대학교 졸(1994)/ 제38회 사법시험 합격/ 사법연수원 제28기 수료/ 강원대학교 법학석사 (행정법)취득/ 공익법무관 제5기 복무/ 대한법률구조공단 구조부장/ 2003년 변호사 개업 / 홍천군고문변호사